Una misma palabra puede significar cosas diferentes en función del entorno en el que se usa. Si pensamos en Asset Management como tarea, o en el Asset Manager como persona, los mismos términos tienen objetivos y atribuciones distintas dependiendo de donde se trabaje. Lo más importante para nosotros es la interacción entre el Asset y el Facility Management, ya que puede influir en la forma en que se encaran proyectos o soluciones.
Como Beneficio
La actividad del Real Estate tiene como objetivo trabajar con activos para obtener una rentabilidad. En este sector, el Asset es un inmueble con el que se opera y negocia para satisfacer las necesidades de los dueños. Pueden ser fondos, family offices u otros inversores, pero todos buscan que ese activo les dé un porcentaje anual sobre su inversión. También se debe cumplir que no pierda valor y preferiblemente que se revalorice. En RE no se suele usar el concepto de Asset Management, ya que sería otra forma de llamar a la actividad inmobiliaria.
Hablando de la persona, el Asset Manager en el mundo del RE es quien decide si un activo pasa o no a formar parte de su portafolio inmobiliario. Es un cargo importante, muy bien remunerado y con una gran responsabilidad, ya que si se equivoca el impacto es muy grande. Tiene competencias sobre la comercialización y la explotación del inmueble, equipos que normalmente le reportan directamente.
Como Negocio
Para la mayoría de las empresas las personas son lo más importante, pero hay organizaciones que su actividad se centra en un componente distinto. Pensemos por ejemplo en la cadena de producción de una fábrica, los aviones de una aerolínea o los sistemas de distribución de suministro de una empresa energética. Si cualquiera de ellos falla, el negocio se detiene de inmediato. Esos activos son el propio negocio y su cuidado y gestión una actividad principal.
Este es el entorno donde el concepto de Asset Management toma especial relevancia por su vínculo con la operación del negocio. También es el ámbito de aplicación de la familia ISO 55000 y su sistema de gestión. Las personas que trabajan aquí son responsables de la operación del activo y expertos en su funcionamiento. Son los directores de los departamentos de activos o de mantenimiento, donde esta palabra tiene un gran peso en las empresas.
Como Soporte
La tercera interpretación del Asset la hacemos para el área de soporte, y por ello vinculado a la actividad del Facility Management. Aquí la gestión de los activos no tiene tanta relevancia como en el apartado anterior, ya que se usan para dar apoyo y no tienen por qué ser parte del negocio. La norma internacional más vinculada es la familia ISO 41000, porque aquí las personas son más importantes que los activos.
Con este enfoque, el Asset Management es una de las 6 áreas principales del FM y donde cuelgan las estrategias y actividades de mantenimiento. Hay que recordar que, si se pueden cubrir las necesidades de la empresa sin usar activos propios, o transfiriendo el riesgo, lo haremos como práctica habitual. Aunque el nombre de los profesionales vinculados a esta actividad gira en torno al mantenimiento, en el estudio salarial que publicamos se ven con más detalle las distintas nomenclaturas y atribuciones que pueden aparecer.
El contenido de este artículo es el resultado de trabajar durante años en modelos de FM para entornos corporativos, industriales y de Real Estate. Hemos visto cómo hay escenarios donde la empresa puede tener una combinación de los tipos y usos de activos. La correcta conceptualización de términos es necesaria para poder entender las necesidades de los clientes. Todos estos conceptos y enfoques los usamos para estructurar nuestros módulos específicos y programas de formación.
